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Alloggi sociali e ater: quali riduzioni spettano?

IL CASO RISOLTO di Cristina Carpenedo

case popolari

Gli alloggi posseduti da ATER e IACP beneficiano ai sensi dell’articolo 13 del dl 201/2011 dell’aliquota ridotta e della detrazione ai fini IMU. Si chiede se, con l’entrata in vigore della norma che assimila ad abitazione principale gli alloggi cosiddetti sociali, anche quelli posseduti da ATER  e  IACP godano dell’esenzione quando siano dichiarati dal contribuente come alloggi sociali.

La questione degli alloggi sociali nasce con il dl 102/2013 che ha assimilato all’abitazione principale gli «alloggi sociali», come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008, escludendoli dall’IMU a partire dal 2014.

A decorrere dal 1° gennaio 2014 sono equiparati all’abitazione principale i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008.

La successiva legge 147/2013 ha inserito la citata esclusione al comma 2 dell’articolo 13 del DL 201/2011

L’imposta municipale propria non si applica, altresì:

  1. b) ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008;

La norma si aggiunge a quella già presente nel medesimo articolo 13 del dl 201/2011 che, in caso di alloggi assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP), o agli enti di edilizia residenziale pubblica (ATER), prevede la detrazione di 200 euro dall’imposta calcolata sulla base dell’aliquota ordinaria.

COMMA 10. Dall’imposta dovuta per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo e classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 nonche’ per le relative pertinenze, si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, euro 200 rapportati al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione; se l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da piu’ soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica. I comuni possono disporre l’elevazione dell’importo della detrazione, fino a concorrenza dell’imposta dovuta, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio. La suddetta detrazione si applica agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalita’ degli IACP, istituiti in attuazione dell’articolo 93 del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977, n. 616.

Conseguentemente, diversi enti di ERP hanno presentato dichiarazione IMU per indicare gli alloggi aventi i requisiti indicati dal decreto. Aggiungiamo che questi sono anche esenti TASI dal 2016.

Ora, come leggere la coesistenza di queste due norme?

L’IFEL, nel dossier al Bilancio 2016, ha escluso la possibilità di estendere agli immobili degli IACP ed ERP la disciplina di favore prevista per gli alloggi sociali, per i seguenti motivi:

  • Vi sarebbe una autonoma e specifica disciplina per gli immobili IACP, cui si applica l’aliquota ordinaria e la detrazione di 200 euro, rispetto agli alloggi sociali che sono invece assimilati all’abitazione principale. Se il legislatore avesse voluto estendere l’esclusione in esame agli immobili degli IACP avrebbe dovuto prevederlo espressamente, similmente a quanto fatto con riguardo ad altre fattispecie. In sostanza la normativa prevede un’imposizione specifica per gli immobili IACP, indipendentemente dal fatto che questi possano o meno qualificarsi come alloggi sociali.
  • La seconda ragione è di carattere economico e rinviene dalla relazione tecnica allegata al d.l. 102/2013, che quantificava in circa 76 milioni di euro il gettito IMU su base annua delle abitazioni regolarmente assegnate dagli IACP (circa 600.000) rispetto al valore dell’esenzione degli alloggi sociali (circa 40.000 immobili), stimato in soli 17,5 milioni di euro. Tale scostamento rafforzerebbe la convinzione secondo cui legislatore abbia voluto consapevolmente mantenere una chiara distinzione tra le due fattispecie in esame.

Tuttavia il MEF non è di questo avviso, come si comprende dalle risposte date nelle FAQ, nelle quali non si fa alcuna distinzione a livello di ente, posto che la caratteristica di alloggio sociale può essere presente anche negli immobili di ATER  e IACP

FAQ DEL 28 GENNAIO 2016

Alloggi sociali

Domanda: Si chiede di conoscere qual è il discrimine per poter considerare come alloggi sociali, esenti da Imu e Tasi, gli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti ex Iacp, posto che la disciplina Imu ancora oggi prevede per questi l’obbligo di versamento con aliquota ordinaria e detrazione di 200 euro. Sul punto Federcasa, con proprie circolari, ha ritenuto a più riprese che tutti gli alloggi in questione debbano considerarsi alloggi sociali. Più in generale si chiede quali siano gli elementi che caratterizzano con certezza un alloggio sociale, posto che la normativa delle Regioni sul punto non pone delle condizioni chiare e quindi si potrebbe arrivare a sostenere che tutte le iniziative immobiliari finanziate con contributo regionale siano comunque da far rientrare nel concetto di alloggio sociale. Se così fosse le abitazioni possedute da una Spa, realizzate con contributo regionale e finalizzate ad essere locate con canoni previsti nel bando regionale, sarebbero da considerarsi alloggi sociali esenti da Imu (e anche da Tasi), indipendentemente dal fatto che queste siano o meno utilizzate.

Risposta: Si deve, innanzitutto, ricordare che sono equiparati all’abitazione principale i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008. Pertanto, l’esenzione dall’IMU e dalla TASI si applica solo quando gli immobili hanno i requisiti e le caratteristiche indicate dal decreto.  A tale proposito, si fa presente che, l’art. 2, comma 5-bis, del D. L. n. 102 del 2013, prevede che per questi immobili deve essere presentata la dichiarazione. Pertanto, nel modello di “Dichiarazione IMU” il proprietario dell’alloggio sociale deve anche barrare il campo 15 relativo alla “Esenzione” e riportare, nello spazio dedicato alle “Annotazioni” la seguente frase “l’immobile possiede le caratteristiche e i requisiti richiesti dalla lett. b), comma 2, dell’art. 13 del D. L. n. 201/2011”. La dichiarazione IMU vale anche ai fini TASI. Si ribadisce pertanto quanto già affermato nella FAQ n. 20 del 3 giugno 2014.

In considerazione dell’orientamento del MEF, si ritiene condivisibile quest’ultima interpretazione per cui, in caso di ATER e IACP, siamo in presenza sia di immobili sociali, per i quali è necessario presentare la dichiarazione IMU come prescrive il comma 5 bis dell’articolo 2 del dl 102/2013, sia di alloggi che non integrano i requisiti degli alloggi sociali e che pertanto verseranno con le indicazioni dell’articolo 13, comma 10. Non appare condivisibile ritenere che l’agevolazione non spetti agli alloggi sociali degli ATER  e IACP. In tal senso anche un interpello di Roma Capitale 5/2014.

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