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Categoria catastale F5. Quando è dovuta l’IMU

Il Punto di S. Zammarchi

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Le unità immobiliari incluse nella categoria catastale “F” costituiscono immobili che, per loro natura, non originano capacità contributiva. Per tale motivo si parla di categorie fittizie, spesso rappresentative di una situazione temporanea, destinata a modificarsi in tempi relativamente brevi.

In particolare, le unità in categoria F5 sono costituite dai lastrici solari, ossia da quelle superfici poste nella parte superiore di un edificio, con la funzione fondamentale di copertura delle verticali dell’edificio sottostante. Sulla questione relativa ai lastrici solari aveva posto chiarimenti il MEF che, con Risoluzione n. 8/DF del 22 luglio 2013, aveva specificato che il lastrico, in quanto parte integrante dell’edificio, ai fini della tassazione IMU non ha alcuna rilevanza, per cui, per l’applicazione dell’IMU occorre fare riferimento unicamente all’ edificio ed alle unità immobiliari che lo compongono. Ciò in quanto, il lastrico solare così configurato, non esplica un’autonoma redditualità. Peraltro, nella Risoluzione richiamata, il Ministero ricorda che la normativa IMU, ossia l’art. 13, del D.L. n. 201/2011, prevede che la base imponibile sia costituita dal valore dell’immobile, così come determinato ai sensi dell’art. 5, del D. Lgs. n. 504/1992. Pertanto, l’unità immobiliare deve essere individuata mediante gli specifici identificativi catastali (foglio, particella, subalterno), e la sua capacità reddituale va correlata con la rendita catastale attribuita alla medesima. Tuttavia, l’immobile classificato in categoria F5, può essere qualificato come area edificabile quando non sia riferibile ad alcuna unità immobiliare già esistenti e sia possibile procedere con una sopraelevazione. In tal caso, per determinarne il valore, secondo il MEF, occorre considerare le sole potenzialità edificatorie considerando quelle già espresse attraverso l’attuata edificazione e non quelle indicate dagli strumenti urbanistici vigenti. Questo in ragione del fatto che la stima catastale afferisce “all’uso attuale del bene e non già l’uso fisicamente possibile e legalmente ammissibile, caratterizzato dalla massima produttività”.

In linea con tale orientamento, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto non assoggettabile ad IMU gli impianti fotovoltaici realizzati per produrre energia, destinata all’immobile su cui i medesimi sono collocati, proprio perché parte integrante dell’edificio: l’impianto costruito sul lastrico solare concorre alla determinazione dell’imposta in base alle rendite catastali assegnate alle unità immobiliari che compongono lo stesso fabbricato.

Peraltro, in conformità alle considerazioni esposte, l’unità accatastata in categoria F5 è assoggettata ad IMU quando questa costituisce l’ultimo piano di un edificio che può essere sopraelevato.  Ne discende che, qualora l’area soprastante l’ultimo piano sia oggetto di compravendita, finalizzata ad edificare una sopraelevazione, emergerà capacità contributiva, da cui ne deriva l’assoggettabilità ad IMU dell’unità in “F5”. Dunque, in una siffatta ipotesi, si realizza l’utilizzo a fini edificatori del lastrico solare medesimo, ai sensi dell’art. 5, comma 6, del D. Lsg. n. 504/1992. Tale disposizione, infatti, impone che in caso di utilizzazione edificatoria di un’area, la base imponibile “è costituita dal valore dell’area la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito dall’articolo 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori…”. Ovviamente, qualora il fabbricato venga utilizzato prima del termine dei lavori, la modalità di determinazione della base imponibile sarà modificata, perché dovrà essere preso a riferimento il fabbricato e non più l’area edificabile.

Ne discende che, in occasione dell’attività di accertamento effettuata dall’ufficio tributi/entrate di queste unità immobiliari, sarà indispensabile procedere con le verifiche in grado di acquisire le informazioni utili ad inquadrare la specifica situazione dell’unità immobiliare accatastata in categoria “F5”, oggetto di controllo.

Così, se viene rinvenuto un contratto di compravendita del lastrico solare, in cui è attribuito un valore alla predetta unità immobiliare, è pacifico che questo costituisca la manifestazione di capacità contributiva che, come tale, deve essere assoggettata a tassazione.

Peraltro, anche nel caso in cui l’ufficio comunale abbia verificato la successiva costruzione, sul lastrico solare, di una nuova unità immobiliare a cui è stata attribuita specifica rendita, sarà possibile assoggettare ad imposizione l’unità classata come “F5”, in ragione del suo utilizzo edificatorio.

In conclusione della presente disamina, pertanto, si intende suggerire agli uffici che eseguono i controlli IMU/TASI, di verificare le unità immobiliari accatastate in categoria “F5” che, come illustrato, possono riservare interessanti sorprese in termini di recupero dell’evasione.

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