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Fabbricati rurali: come operare in assenza di requisiti

Il Punto di S. Zammarchi

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La giurisprudenza ormai consolidata ritiene che l’accatastamento di un fabbricato in categoria D/10 o A/6 in ipotesi di unità abitativa, sia condizione sufficiente per attribuire la caratteristica di ruralità. Tuttavia, l’esistenza dei requisiti necessari per poter attribuire le categorie suddette vengono verificate, dall’Agenzia delle entrate, sezione Catasto, solo in fase di accatastamento e non in epoca successiva. Tuttavia le caratteristiche di ruralità dovrebbero rimanere tali fino al permanere dei requisiti, mentre, nella realtà, è raro che i proprietari provvedano a presentare il Doc.Fa, per aggiornare l’accatastamento con la destinazione effettiva. Pertanto, nel caso in cui il Comune volesse procedere all’accertamento, le risultante catastali vincoleranno l’attività dell’ente impositore in quanto, ed è questo il problema, per i fabbricati iscritti come rurali è preclusa la possibilità di procedere con l’attività accertativa. Come sostenuto dalla Cassazione, nelle pronunce “fotocopia” che si sono susseguite, la prova di ruralità è soddisfatta dallo stesso certificato catastale, ossia dalla visura, e il giudice può attribuire la ruralità solo nel caso in cui questo non sia iscritto in catasto.
All’interno dello scenario illustrato, è bene tenere in considerazioni i seguenti aspetti:

1. la condizione di ruralità delle unità NON abitative, ossia di quelle accatastate in categoria D/10, è sempre rurale, ad eccezione delle situazioni in cui il Comune possa dimostrare che il classamento non sia corretto;
2. nell’ipotesi in cui il Comune intende verificare la correttezza dell’accatastamento, occorre controllare se l’unità immobiliare è compresa fra quelle per le quali è stata presentata la richiesta di ruralità o se l’informazione che attesta tale caratteristica è rinvenibile dalla visura catastale;
3. solo in assenza di inclusione fra i fabbricati rurali e in assenza di requisiti in visura catastale, il Comune può procedere all’emissione degli avvisi di accertamento;
4. qualora il Comune ritenga che il fabbricato, pur con classamento di edificio rurale o con l’apposita indicazione in visura, abbia perso i requisiti di ruralità, deve attivare la procedura disciplinata dall’art. 1, comma 336, della Legge n. 311/2004;
5. per i fabbricati per i quali il proprietario richiede l’accatastamento come rurale, pur in assenza dei requisiti, i Comuni devono invece procedere mediante l’attivazione di apposita segnalazione Doc.Fa oppure, utilizzando il portale Sister, ed eseguire l’apposita segnalazione per le domande di ruralità del D.L. n. 70/2011.

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