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Il Punto di S. Zammarchi – Aree edificabili: attenzione alle modalità per la quantificazione

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di S. Zammarchi

Nell’attività di accertamento svolta dall’ufficio tributi, le procedure da porre in essere per le verifiche delle aree edificabili è forse quella con minori automatismi e che, pertanto, richiede maggiori analisi ed incroci dei dati disponibili ed utili per agire. Al fine di addentrarci nello specifico, occorre prendere avvio dalle disposizioni normative che definiscono la base imponibile per le aree fabbricabili. Di fatto, gli elementi che consentono di individuare tali fattispecie sono riportati all’art. 5, comma 5 e 6, del D.Lgs. n. 504/1992, istitutivo dell’ICI. Tuttavia le medesime previsioni sono applicabili anche in ambito IMU e TASI, in quanto l’art. 13, comma 3, del decreto-legge n. 201/2011, che ha anticipato al 2012 l’applicazione dell’Imposta municipale propria, ha stabilito, per tali oggetti, che la base imponibile dell’IMU è la medesima.
Esaminando il dettato normativo, la base imponibile delle aree fabbricabili è riconducibile al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione. Successivamente la norma dispone che la quantificazione del valore venale dell’area deve avere riguardo ad una serie di condizioni che ne influenzano la stima. In particolare occorre prendere in esame:

  • la zona territoriale di ubicazione dell’area sottoposta a controllo,
  • la destinazione d’uso consentita dallo strumento urbanistico,
  • l’indice di edificabilità,
  • i prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche,
  • gli eventuali oneri da sostenere per lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione.

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