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IMU sui fabbricati non ultimati

IL CASO RISOLTO di Cristina Carpenedo

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In caso di fabbricati che sono stati accatastati ma che non risultano ultimati, quando cessa l’imponibilità ai fini IMU dell’area edificabile e inizia quella del fabbricato con la propria rendita?

Sul momento finale che comporta il passaggio da area a fabbricato ai fini dell’applicazione dell’IMU, da tempo, la Cassazione 24294 del 10/10/2008, in materia di ICI ma applicabile anche all’IMU per effetto del rinvio alla medesima disposizione,  ha spiegato che l’iscrizione al catasto edilizio urbano (ora dei fabbricati) di una unità immobiliare costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento della stessa all’afferente imposta comunale. La considerazione alternativa della “data di ultimazione dei lavori di costruzione” assume rilievo solo per l’ipotesi in cui il “fabbricato di nuova costruzione” non sia ancora iscritto al catasto perchè tale iscrizione realizza, di per sè, il presupposto principale “unità immobiliare iscritta” considerato dalla norma sufficiente per assoggettare l’immobile all’imposta comunale dovuta per i fabbricati (Cass 8781/2015 e 20319/2017). Non rileva il rilascio del certificato di agibilità (cass 24924/2008) che non incide sulla capacità dell’immobile a produrre reddito.

Recentemente, la Corte di Cassazione, con ordinanza 3436 del 6 febbraio 2019, ha ribadito che ai fini dell’assoggettabilità ad imposta di fabbricati di nuova costruzione, il criterio alternativo, previsto dal D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, della data di ultimazione dei lavori ovvero di quella anteriore di utilizzazione, acquista rilievo solo quando il fabbricato medesimo non sia ancora iscritto al catasto, realizzando tale iscrizione, di per sè, il presupposto principale per assoggettare il bene all’imposta (Sez. 5, Sentenza n. 15177 del 23/06/2010). In quest’ottica, la sentenza n. 22808 del 23/10/2006 ha individuato l’utilizzazione del fabbricato sulla base dell’avvenuto accatastamento del fabbricato, indipendentemente dal completamento delle rifiniture.

A conferma di tale condivisa impostazione, la Corte con Sentenza n. 8781 del 30/04/2015 ha ulteriormente precisato che l’iscrizione di un’unità immobiliare (preesistente o di nuova costruzione) al catasto edilizio costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento del bene all’imposta, ma non è anche presupposto necessario, essendo l’imposta dovuta fin da quando il bene presenti le condizioni per la sua iscrivibilità, cioè da quando lo stesso possa essere considerato “fabbricato” in ragione dell’ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione (non essendo nemmeno essenziale a tali fini il rilascio del certificato di abitabilità) ovvero da quando lo stesso sia stato antecedentemente utilizzato.

 La data di ultimazione dei lavori non assume rilievo primario in quanto il momento principe è l’accatastamento che, spesso, viene eseguito anche se il fabbricato non è ultimato. L’accatastamento non necessita della ultimazione dei lavori e si limita al concetto di autonomia reddituale del bene.

Va ricordato che in caso di anomalie ed errori presenti nell’accatastamento, l’intervento di definizione della base imponibile è di esclusiva competenza dell’Agenzia delle Entrate/territorio.

Come afferma la sentenza richiamata in apertura, la base imponibile è individuata dal D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 2, mediante una stretta ed imprescindibile relazione tra iscrizione (o necessaria iscrivibilità) in catasto di una unità immobiliare e rendita vigente al primo gennaio dell’anno di imposizione, sicchè i dati del singolo fabbricato, quali risultanti dal catasto, costituiscono un fatto oggettivo, ai fini dell’assoggettamento all’imposta e della determinazione del quantum dovuto, non contestabile, neppure in via incidentale, da nessuna delle parti (Comune e contribuente) del rapporto obbligatorio concernente l’imposta, fatta salva la facoltà del contribuente di chiedere la modifica (eventualmente in via di autotutela), ovvero di impugnare (in sede giurisdizionale) l’atto di accatastamento e/o di attribuzione della rendita, con naturale ripercussione (ed effetto vincolante per le parti del rapporto ICI) sul provvedimento definitivo (Sez. 5, Sentenza n. 22124 del 29/10/2010; Sez. 5, Ordinanza n. 14114 del 07/06/2017). L’iscrizione nel catasto dei fabbricati e l’attribuzione della rendita costituiscono presupposti contestabili, però, unicamente nei confronti dell’organo preposto alle relative operazioni, e non nei confronti del Comune (Sez. 5, Sentenza n. 15321 del 10/06/2008).

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