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Stop all’Imu se si perdono i diritti edificatori

Se un terreno ha perso qualunque potenzialità edificatoria, in conseguenza della cessione di tutti i diritti di edificazione su di esso esercitabili, non può essere più considerato area fabbricabile ai fini dell’Imu. Vi è tuttavia un vuoto di imposizione laddove a fronte di tale cessione non si verifichi un contestuale potenziamento delle capacità edificatorie di un altro suolo. Il caso sottoposto da Mario Ardenghi si è verificato, ad esempio, nel comune di Milano, che ha adottato strumenti urbanistici piuttosto innovativi, ma può ripresentarsi in situazioni simili. In primo luogo, è utile ricordare che, anche ai fini Imu, vale la definizione di area fabbricabile recata nella norma di cui all’articolo 36, Dl n. 223/2006 per il quale sono “edificabili” i suoli che rientrano negli strumenti urbanistici generali, anche in assenza di strumenti attuativi. È dunque possibile che la qualifica formale di area fabbricabile non si accompagni ad effettive possibilità di sfruttamento edificatorio. Va comunque precisato che tali possibilità, seppure non incidono sulla qualifica del bene, devono essere apprezzate al momento della individuazione del valore del suolo. Deve in ogni caso essere ravvisabile una potenzialità edificatoria, poiché in difetto di questa non vi sarebbero neppure i requisiti minimali per integrare la nozione in esame. 
Venendo al caso descritto nel quesito, si è in presenza di un suolo edificabile in relazione al quale si intende procedere alla vendita di tutti di diritti edificatori (“cubatura”). Una volta privato il bene di qualsiasi potenzialità di sfruttamento a fini costruttivi non sembra possibile continuare a considerarlo come area fabbricabile. La vicenda troverebbe uno sbocco eliquibrato se, in coincidenza con la suddetta cessione, un altro bene ubicato nel territorio del comune di Milano dovesse beneficiare di un incremento di potenzialità edificatoria in dipendenza dell’assegnazione dei medesimi diritti di cubatura. Così, infatti, si assisterebbe ad un corrispondente aumento di valore ai fini Imu a favore di un suolo diverso.
Ci si chiede invece cosa accade se i diritti ceduti dovessero restare per un tempo indefinito in una sorta di “limbo”, in attesa che l’acquirente individui l’area sulla quale esercitare gli stessi. Il punto è che l’Imu è un’imposta reale che colpisce quindi i beni che vi sono soggetti. Per procedere all’attuazione dell’imposizione occorre individuare un fabbricato, un’area fabbricabile o un terreno agricolo. Nel caso in questione si tratterebbe, invece, di tassare un diritto. Sembra quindi impraticabile l’imposizione sui diritti sino a quando essi non si incorporano in un immobile. La questione deve essere ben valutata all’atto della adozione delle decisioni di programmazione urbanistica. È evidente che se si ammette la possibilità di cedere i diritti di cubatura consentendone il “parcheggio” in uno spazio virtuale per un lasso temporale non breve gli effetti in termini di gettito Imu saranno rilevanti. Visto da un altro punto di vista, si potrebbe peraltro argomentare che con questo sistema si porrebbe fine ad una concezione di area edificabile troppo improntata alla ragion fiscale e piuttosto svincolata dalle effettive prospettive di costruzione. L’imposta sarebbe infatti applicata solo dopo l’individuazione del suolo beneficiario dei diritti edificatori, in prossimità dell’effettivo sfruttamento del bene.
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Fonte: Il Sole 24 Ore

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