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Sugli immobili la cabala dei valori fiscali

È una cabala, soggetta a un’infinità di variabili più o meno casuali che partoriscono il numero più importante: il valore fiscale dell’immobile su cui si basa il conto presentato dall’Imu.
È questa cabala a non piacere alla Commissione europea, e nemmeno al Governo Monti che aveva tentato senza successo di avviarne la riforma. Il Catasto italiano nasce nel 1939, è stato man mano arricchito dai nuovi immobili, ha subito l’unico e ultimo aggiornamento complessivo nel 1992: nel 2006 la Finanziaria ha permesso ai Comuni di rivedere i valori delle proprie «microzone», ma in pochissimi (una ventina scarsa) ci hanno lavorato.
Un paio di numeri, tratti dalla tabella qui a fianco che mostra il quadro in 16 città del Nord e del Sud, bastano a spiegare il problema: a Lucca un bilocale di 60 metri quadrati in una zona semicentrale, classificato A3 (è la categoria in genere più diffusa) e in classe media, può valere secondo il Fisco la miseria di 32.624 euro (e quando c’era l’Ici il suo valore era di poco più di 20mila euro), mentre i prezzi reali del mercato volano a 4,4 volte tanto. A Napoli e Palermo, per lo stesso immobile in una zona analoga, il mercato pretende il triplo del valore indicato dal Catasto, a Milano e Roma siamo intorno alle 2,3 volte.
Anche queste cifre, però, vanno prese con le pinze perché le variabili della cabala sono infinite, e cambiano le carte in tavola anche all’interno della stessa città. La carta d’identità fiscale dell’immobile presenta due elementi. Il primo è la categoria catastale, che varia a seconda del livello di pregio dell’immobile: la A/3, a cui appartiene il bilocale trasportato dalla tabella nelle diverse città, abbraccia secondo la definizione burocratica le «abitazioni di tipo economico», la A/2 comprende quelle «di tipo civile» e così via. All’interno di ogni categoria, poi, gli immobili sono articolati in diverse classi, nel tentativo del Catasto di raggruppare con il maggior grado di precisione possibile le abitazioni in famiglie omogenee. Tentativo fallito, evidentemente, perché un immobile identico può subire classificazioni diverse fra Comune e Comune, o anche nella stessa città, a seconda dei criteri utilizzati nel tempo: e se i confini fra le categorie sono incerti, ancor più labili sono quelli che separano classe e classe all’interno della stessa categoria. A ogni classe di ciascuna categoria corrisponde la tariffa d’estimo, cioè la base su cui si calcola il valore catastale. Finire in una classe o in un’altra, anche all’interno della stessa categoria, può di conseguenza cambiare il conto Imu anche di centinaia di euro.
Il problema è che in tutte queste variabili della cabala le dinamiche di mercato non hanno alcuna voce e, anche a causa dell’inerzia dei Comuni, nemmeno le evoluzioni del patrimonio hanno cambiato la fotografia fiscale: nei centri storici delle grandi città, per esempio, le abitazioni popolari senza bagno (categoria A/5) sono scomparse da decenni, ma il Catasto non se n’è accorto.
G. Tr.

© RIPRODUZIONE RISERVATA

Fonte: Il Sole 24 Ore

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