IMU: il 16 dicembre scade il termine per il pagamento del saldo. I casi particolari, le esenzioni

di Giuseppe Debenedetto

I casi particolari

Tra i casi particolari si segnala il fenomeno delle doppie abitazioni dei coniugi situate in comuni diversi, sul quale è recentemente intervenuta la Corte Costituzionale con la sentenza n. 209 del 13/10/2022 che ha chiuso definitivamente l’annosa questione affermando che l’esonero spetta sempre al possessore dell’immobile che vi risieda e vi dimori abitualmente, indipendentemente dal nucleo familiare.

In sostanza cambia radicalmente la definizione di abitazione principale sia della vecchia che della nuova Imu e viene sostanzialmente soppressa la recente disposizione introdotta dal D.L. 146/2021, con la quale il legislatore era intervenuto per contrastare il rigorismo della Cassazione che negava l’esonero ad entrambi i coniugi.

La Consulta riscrive la definizione di abitazione principale, quale «immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente».

Ebbene, per i coniugi che hanno due immobili ma hanno limitato nel 2022 l’esenzione ad un solo immobile (in adesione al D.L. 146/2021, poi travolto dalla Consulta), è possibile recuperare l’imposta versata in eccesso con il saldo di dicembre, oppure portare l’importo a credito nel 2023, ovvero proporre un’istanza di rimborso, sempreché siano sussistenti le condizioni di legge (residenza anagrafica e dimora abituale).

Per quanto riguarda invece gli immobili concessi in locazione finanziaria, viene riproposta la stessa norma prevista per l’Imu, lasciando apparentemente irrisolta la questione relativa all’individuazione della soggettività in caso di risoluzione del contratto per morosità senza riconsegna dell’immobile. A ben vedere, però, la mancata precisazione sulla durata del contratto di locazione finanziaria, invece prevista per la Tasi dal comma 672 della legge 147/2013, fa cadere l’interpretazione fornita dalla Cassazione con la sentenza n. 19166/2019 (rimasta peraltro isolata) che fa leva proprio sulla disciplina della Tasi. Pertanto deve ritenersi applicabile l’orientamento favorevole ai Comuni secondo cui la società di leasing è tenuta a pagare l’imposta anche se non ha ancora acquisito la materiale disponibilità dell’immobile per mancata riconsegna da parte dell’utilizzatore (tra le più recenti pronunce di Cassazione, si segnalano le seguenti: n. 6476/2022, n. 10400/2022, n. 12360/2022 , n. 14606/2022, n. 21525/2022 e n. 25320/2022).

Apparentemente irrisolta anche la questione relativa agli alloggi assegnati dagli Iacp o dagli enti di edilizia residenziale comunque denominati (Ater, Aler, Arca, Acer, eccetera), per i quali anche la nuova IMU prevede l’applicazione della detrazione di 200 euro. Tali enti ritengono invece applicabile la fattispecie di esonero prevista per gli alloggi sociali, che la nuova IMU fa rientrare tra le fattispecie assimilate ma solo se “adibiti ad abitazione principale”. Per questi enti, essendo disciplinato un trattamento specifico (detrazione di 200 euro), non sarà possibile usufruire dell’esonero previsto per gli alloggi sociali. Invero, pur volendo considerare gli alloggi degli ex Iacp alla stregua degli alloggi sociali, la previsione di cui al comma 749 della legge di bilancio 2020 non troverebbe mai applicazione.

Per i coniugi separati la nuova IMU assimila all’abitazione principale “la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso”. Con la conseguenza che solo in caso di affidamento dei figli opera la soggettività passiva dell’assegnatario, equiparato al titolare del diritto di abitazione, per cui se non ci sono figli si applicano le regole ordinarie.

 

Il calcolo e il versamento dell’IMU

Per effettuare il calcolo dell’imposta si deve partire dalla base imponibile, costituita dal valore degli immobili (calcolato a seconda della diversa tipologia), che per i fabbricati accatastati si determina prendendo la rendita catastale rivalutata del 5% (rendita x 1,05), mentre per i terreni agricoli (imponibili solo ai fini Imu, ad eccezione delle fattispecie esenti) si prende il reddito dominicale rivalutato del 25% (reddito x 1,25). A questo punto entrano in gioco i moltiplicatori, distinti per categoria catastale (160 per le abitazioni, 140 per le comunità, 80 per gli uffici, 55 per i negozi, ecc.).

Ottenuto il valore degli immobili va quindi effettuato il calcolo dell’Imu applicando le aliquote determinate dal Comune, consultabili sul sito del Dipartimento delle Finanze. Ottenuto l’importo complessivo del 2022, calcolato con le nuove aliquote (pubblicate sul sito del Mef), occorre poi detrarre quanto già versato in acconto entro il 16 giugno: la differenza è il saldo 2022 che dovrà essere versato entro il 16 dicembre 2022.

Si evidenzia che in caso di comproprietà l’imposta va versata da ciascun contitolare in base alle quote di possesso, ma molti enti consentono di effettuare il versamento cumulativo da parte di uno di essi. Nel caso invece di possesso iniziato o cessato in corso d’anno l’imposta va calcolata in base al periodo di possesso, conteggiando per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni (regola dei 15 giorni equivalenti ad un mese: art. 9 comma 2 D.Lgs. 23/2011). La legge 160/2019 ha chiarito definitivamente che il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente e l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente. Pertanto, in caso di acquisto di immobile con rogito effettuato ad esempio il 14 luglio 2022, l’imposta sarà calcolata per i mesi che vanno da luglio a dicembre, versando i 6/12 del tributo a dicembre 2022.

Occorre inoltre considerare l’importo minimo esigibile, al di sotto del quale non si effettua alcun versamento: il minimo è pari a 12 euro (su base annuale), in assenza di diverso importo stabilito dal singolo Comune. Va infine applicata la regola dell’arrotondamento all’euro per difetto se la frazione e inferiore o uguale a 49 centesimi, ovvero per eccesso se superiore a detto importo (art. 1 co. 166 L. 296/2006, Mef circolare 3/DF/2012). L’arrotondamento deve essere effettuato per ciascun rigo del modello F24 e del bollettino, poiché a ciascuna tipologia di immobile è associato un differente codice tributo (3912 per l’abitazione principale, 3913 per i barricati rurali strumentali, 3914 per i terreni, 3916 per le aree fabbricabili, 3918 per gli altri fabbricati, ecc.).

Attualmente il canale esclusivo di versamento dell’IMU è costituito dal modello F24 oppure dall’apposito bollettino postale centralizzato (conto corrente unico nazionale): quest’ultimo può essere utilizzato solo se si tratta di immobili situati nello stesso comune.

 

Le esenzioni previste per il 2022 dalla normativa emergenziale e le principali novità normative

Per il 2022 non si registrano nuove fattispecie di esonero previste per far fronte all’emergenza sanitaria da Covid-19, ad eccezione degli immobili rientranti nella categoria catastale D/3 destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli, a condizione che i soggetti passivi siano anche gestori delle attività ivi esercitate (per questi l’art. 78, comma 3, del d.l. 104/2020 aveva già disposto l’esenzione Imu per gli anni 2021 e 2022).

Vanno comunque segnalati gli esoneri inerenti gli eventi calamitosi che hanno colpito alcune zone d’Italia, aventi comunque riflessi sul calcolo dell’imposta per il 2022:

  • per i fabbricati ubicati nelle zone colpite dagli eventi sismici verificatisi nel 2016 (Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria) purché distrutti od oggetto di ordinanze sindacali di sgombero, comunque adottate entro il 31 dicembre 2018, in quanto inagibili totalmente o parzialmente, il comma 456 della L. 234/2021 proroga al 31 dicembre 2022 l’esenzione dall’applicazione dell’Imu.
  • per i fabbricati ubicati nel comuni del Centro Italia, Lombardia, Veneto ed Emilia-Romagna, oggetto di ordinanze sindacali di sgombero, in quanto parzialmente o totalmente inagibili a causa del terremoto di maggio 2012, l’art. 22-bis del D.L. 4/2022 (introdotto in sede di conversione in legge) ha prorogato al 31.12.2022 l’esenzione dall’Imu.
  • per i comuni dell’isola di Ischia, il comma 1-septies dell’art. 9 del D.L. n. 73/2021 posticipa l’esonero previsto in precedenza dall’art. 2, comma 5-ter del D.L. n. 148/2017, “fino alla definitiva ricostruzione o agibilità dei fabbricati stessi e comunque fino all’anno di imposta 2023” (rispetto al previgente 2020).

Si segnalano, infine, le principali novità normative intervenute nel 2022:

  • Esenzione per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, c.d. immobili “merce” (comma 751 della legge n. 160/2019);
  • Riduzione al 37,5% (cioè del 62,5%) dell’Imu dovuta sull’unica unità immobiliare, purché non locata o data in comodato d’uso, posseduta in Italia da soggetti non residenti nel territorio dello Stato, titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia (agevolazione introdotta dal comma 48 della legge 178/2020 modificato dal comma 743 della legge 234/2021).
  • Differimento al 31 dicembre 2022 del termine di presentazione della dichiarazione relativa al 2021 (art. 35 D.L. 73/2022 conv. L. 122/2022), utilizzando il nuovo modello approvato con decreto ministeriale del 29 luglio 2022.

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