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Abitazione principale unita di fatto ai fini fiscali, applicazione IMU e TASI

Un contribuente possiede un’abitazione composta catastalmente da due unità immobiliari, una titolare della moglie e l’altra in comproprietà con la stessa. L’abitazione forma di fatto un unico immobile. Il contribuente ha diritto all’esenzione IMU e TASI su entrambi gli immobili?

Un contribuente possiede un’abitazione composta catastalmente da due unità immobiliari, una titolare della moglie e l’altra in comproprietà con la stessa. L’abitazione forma di fatto un unico immobile e per una unità compare la dicitura catastale dell’unione di fatto ai fini fiscali. Il contribuente ha diritto all’esenzione IMU e TASI su entrambi gli immobili?

L’applicazione dell’IMU e della TASI coinvolge il patrimonio immobiliare ad esclusione di una fattispecie che rappresenta il cuore del sistema abitativo famigliare in Italia, già oggetto di interventi fiscali di favore da parte dell’erario. La tutela che il legislatore vuole riconoscere alla casa di abitazione si esprime con la fattispecie normativa della cosiddetta abitazione principale, binomio indicato dal comma 2 dell’articolo 13 del dl 201/2011 e caratterizzato da requisiti dai contorni non sempre chiari, fonte di contenzioso e pronunce che ancora oscillano nel delineare l’esatta portata della norma.

Ai sensi del comma 2 Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente

Il chiaro inciso del comma 2 permette di applicare l’agevolazione a una sola unità immobiliare, anche in presenza di unità contigue destinate ad abitazione principale che, nella disciplina dell’ICI avevano incontrato il favore del giudice di legittimità. Con diverse pronunce iniziate nel 2008, la Corte di Cassazione aveva ritenuto ammissibile la qualificazione di abitazione principale Ici a tutte le unità abitative contigue utilizzate dal medesimo nucleo familiare, ritenendo irrilevante il fatto che esse fossero censite separatamente, ovvero intestate a soggetti diversi (n. 12269/2010).

Nella disciplina dell’IMU la situazione cambia come conferma l’ordinanza n. 20368 del 31 luglio 2018, nella quale la Corte di Cassazione ha rilevato che con l’avvento dell’IMU lo scenario normativo è profondamente cambiato. La Corte si è soffermata sull’inciso normativo dell’IMU, del tutto assente nell’Ici, che qualifica come abitazione principale “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”. Tale nuova formulazione impedisce l’applicabilità all’IMU della giurisprudenza formatasi nell’ICI in riguardo alle unità immobiliari contigue che, pur diversamente accatastate, siano destinate ad essere di concreto utilizzate come abitazione principale dall’intero nucleo.

Ne consegue che, in linea di principio, anche se siamo in presenza di unità contigue utilizzate effettivamente come abitazione principale, l’esenzione IMU e TASI compete a un solo immobile.

Fa eccezione alla regola il caso della cosiddetta unione ai fini fiscali, che tratta la fattispecie anomala in cui due unità immobiliari non possono essere unite, per ragioni che risalgono alla diversa titolarità dei diritti che fanno capo agli intestatari.

L’Agenzia delle entrate con la circolare 27/E/2016 interviene per evidenziare le modalità per realizzare, a livello catastale, una “unione di fatto ai fini fiscali” di due unità immobiliari che non possono essere fuse (ad esempio perché di proprietà di due soggetti diversi).

L’Agenzia osserva che non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un’unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, tramite DOCFA,. due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni. L’Ufficio competente dell’Agenzia delle entrate, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede ad inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, la seguente annotazione “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”.

La procedura rende equivalente la situazione ad una fusione sotto il profilo fiscale. Pertanto, qualora i contribuenti si trovassero con due porzioni di immobile con diverse titolarità, al fine di poter beneficiare dell’esenzione IMU e TASI su entrambe le porzioni di fabbricato, è necessario attivarsi secondo le indicazioni della circolare 27/E/2016 in commento.

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