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Esteso il bonus prima casa
Cassazione. Le eccezioni alla perdita dello sconto con il cambio dell'abitazione principale entro cinque anni

La decadenza dall’agevolazione “prima casa” a seguito della cessione (prima del decorso di 5 anni dall’acquisto) dell’immobile acquistato con il beneficio fiscale si evita se, entro un anno dall’alienazione, si acquista un’altra abitazione principale: quest’ultimo acquisto può essere sia a titolo oneroso (cioè pagando un prezzo) sia a titolo gratuito, cioè per donazione: quest’ultima conclusione, fino a oggi assai controversa, è ora invece affermata dalla Cassazione nella sentenza 16079 depositata il 26 giugno 2013.
Più tecnicamente, la legge (nota II bis, comma 4, all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986) commina la revoca dell’agevolazione “prima casa” se vi sia un «trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati» con il beneficio fiscale «prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto» a meno che «il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».
Si è dunque finora discusso se l’espressione «proceda all’acquisto» alludesse solo a un acquisto a titolo oneroso o se il permanere dell’agevolazione fosse ricollegabile anche a un acquisto gratuito.
Nel primo senso inclinava l’opinione secondo la quale nelle parole del legislatore è da intravedere il riferimento a un reinvestimento (e quindi a un nuovo acquisto realizzato mediante il pagamento di un prezzo); mentre nel secondo senso deponeva la tesi per la quale il termine “acquisto” sarebbe da interpretare nella sua più ampia accezione e quindi sia come acquisto a titolo oneroso che come acquisto a titolo gratuito.
La prima opinione era però debole non solo perché l’alienazione infraquinquennale può avvenire sia per compravendita sia per donazione (e in quest’ultimo caso l’alienante non ricava alcun prezzo da reinvestire in un acquisto successivo), ma anche perché non esistono nella legge indicazioni circa le modalità e i termini di questo ipotetico reinvestimento: è pacifico ad esempio che, venduta una casa per il prezzo di 100, il “riacquisto” che evita la decadenza possa avvenire per il prezzo di 30, così come, venduta una casa per il prezzo di 40, il “riacquisto” che evita la decadenza possa essere effettuato per il prezzo di 70; eccetera.
L’amministrazione finanziaria si era espressa invece nel secondo senso (circolare n. 6/E del 26 gennaio 2001, si veda «Il Sole 24 Ore» del 6 febbraio 2001; e risoluzione n. 125/E del 3 aprile 2008, si veda «Il Sole 24 Ore» del 4 aprile 2008), ritenendo che il mancato riacquisto a titolo oneroso dell’immobile da parte del contribuente configura l’ipotesi di decadenza dall’agevolazione “prima casa” in quanto «la causa di esclusione dalla decadenza trova giustificazione nell’investimento necessario per acquistare un nuovo immobile prima casa da adibire a propria abitazione principale. A tale conclusione si perviene dalla interpretazione logicosistematica della norma in quanto il legislatore quando ha inteso riferirsi ai trasferimenti a titolo gratuito lo ha fatto espressamente».
Se dunque questa posizione del fisco andrà ora radicalmente rivista, e quindi la decadenza dovrà ritenersi impedita anche in seguito a un riacquisto a titolo gratuito, pare comunque inevitabile limitare l’ambito degli acquisti a titolo gratuito a quelli di natura “volontaria” (quali, appunto, quelli derivanti da donazione), escludendo cioè gli acquisti “incidentali” (come l’acquisto che si abbia a seguito dell’apertura di una successione) per il motivo che la legge palesemente si riferisce a una alienazione finalizzata al compimento di un atto d’acquisto, e non all’acquisto che derivi da un fatto (quale il decesso di un soggetto oppure, come nel caso dell’usucapione, il possesso e il decorso di un certo periodo di tempo).

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