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IMU - terreno edificabile e strumento urbanistico
Con la decisione n. 9529 del 7/4/2023 la Cassazione ha confermato l’orientamento secondo cui, in materia di IMU, l’edificabilità del terreno deve essere riscontrata alla luce del solo strumento urbanistico generale del Comune, mentre la minore o maggiore potenzialità dell’edificabilità dell’area incide sul valore del terreno, senza escludere la qualifica di area fabbricabile.

Con la decisione n. 9529 del 7/4/2023 la Cassazione ha confermato l’orientamento secondo cui, in materia di IMU, l’edificabilità del terreno deve essere riscontrata alla luce del solo strumento urbanistico generale del Comune, mentre la minore o maggiore potenzialità dell’edificabilità dell’area incide sul valore del terreno, senza escludere la qualifica di area fabbricabile.

Nel caso in esame la CTR aveva ritenuto l’area edificatoria, evidenziando che la presenza di vincoli più o meno limitanti la potenzialità edificatoria non sottrae la stessa al regime tributario delle aree edificabili, laddove eventuali limitazioni alla edificabilità introdotte dai Piani Territoriali Paesistici hanno rilievo circa la imponibilità. In conseguenza di una serie di vincoli esistenti sul fondo, riduceva il valore indicato dal Comune in Euro 64,00 al mq a quello di Euro 40,00 al mq.
La Cassazione conferma la decisione della CTR in parte qua, ribadendo il principio secondo cui, per le aree ricomprese nel piano regolatore generale, l’edificabilità non è esclusa da vincoli specifici, che possono incidere unicamente sul valore venale delle stesse in ragione delle concrete potenzialità edificatorie, ed è insussistente solo in presenza di vincoli assoluti, ancorché posti da strumenti regionali di pianificazione paesaggistica ed ambientale, i quali prevalgono sulla pianificazione urbanistica comunale. D’altra parte, solo le aree situate completamente nella fascia di rispetto (dei corsi d’acqua o ferroviario) sono assoggettate ad ICI, in quanto sottoposte ad un divieto assoluto di edificazione. Diversamente, per le aree incluse solo in parte sulla detta fascia il vincolo incide solo sulla determinazione del valore delle stesse e, quindi, sulla base imponibile.

Tuttavia la Cassazione accoglie il ricorso del contribuente nella parte in cui la CTR non ha esplicitato l’iter logico posto alla base della decisione di valutare il valore dell’area ad Euro 40,00 al mq, anziché al minor valore indicato nella perizia. Sul punto i giudici di Piazza Cavour evidenziano che il giudice può quantificare il debito fiscale scendendo nel merito della pretesa tributaria, solo nel caso in cui quest’ultima sia parzialmente infondata, ma non quando l’atto impositivo che la rappresenta sia viziato da radicale nullità. Ne consegue che, ove il giudice tributario ravvisi la parziale infondatezza della pretesa fiscale (e non anche l’assoluta nullità dell’atto), non può limitarsi ad annullare l’atto impositivo che la rappresenta, ma è tenuto a quantificare la corretta pretesa dell’Amministrazione, sia pure entro i limiti tracciati dai petita delle parti. In sostanza, il giudice tributario deve procedere ad un proprio giudizio estimatorio, indicando le effettive potenzialità edificatorie delle aree e valutando le incidenze dei vincoli. Pertanto, la CTR erroneamente ha disposto la riduzione del valore dell’area sulla base della sola “serie di vincoli esistenti sul fondo”.

La Cassazione accoglie anche il ricorso incidentale del Comune, il quale eccepisce la violazione dell’art. 5 del d.lgs. n. 504/92, per avere la CTR disposto la rettifica in diminuzione del valore dell’area “per una serie di vincoli esistenti sul fondo”, nonostante il valore di Euro 64,00 al mq indicato negli avvisi di accertamento fosse stato determinato sulla base di un atto stipulato con la contribuente per la cessione volontaria dell’area medesima (nel quale, appunto, quel valore era stato stabilito quale prezzo di esproprio) e di una perizia dell’Ufficio urbanistica.

La causa viene quindi rinviata alla CTR in diversa composizione, che si dovrà attenere al seguente principio di diritto: “In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), ai fini della determinazione del valore imponibile è indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504 del 1992, che, per le aree fabbricabili, devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche; pertanto, poiché tali criteri normativamente determinati devono considerarsi tassativi, il giudice di merito, investito della questione del valore attribuito ad un’area fabbricabile, non può esimersi dal verificarne la corrispondenza, tenuto conto dell’anno di imposizione, ai predetti parametri”.


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