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Super-Tasi per l’abitazione principale

Fonte: Il Sole 24 Ore

La Tasi è un tributo che piace ancora meno dell’Imu, che a sua volta è più antipatico dell’Ici. A pochi giorni dalla scadenza del 16 ottobre, quando milioni di italiani dovranno versare l’acconto Tasi 2014 agli oltre 5mila Comuni che hanno deliberato le aliquote tra maggio e settembre, una guida che riassuma le regole a bocce ferme è indispensabile. In questa quattro pagine il Sole 24 Ore raccoglie i contenuti di base che consentiranno a tutti di calcolare l’imposta e pagarla senza problemi.

Il problema da affrontare subito è quello della «doppia soggettività passiva» che di regola colpisce il «possessore» e il «detentore» dell’immobile, in base alle quote di riparto decise dai comuni entro i limiti stabiliti dalla legge. Ciò costituisce un elemento di assoluta novità nel panorama della fiscalità locale, ma anche fonte di notevoli complicazioni per il calcolo dell’importo da pagare.

Pertanto, l’area è definibile solo indirettamente, esaminando cioè il complesso delle disposizioni che disciplinano il nuovo tributo. A partire dai commi 669 e 671 della legge 147/2013, il primo riguardante il presupposto impositivo e il secondo relativo ai soggetti passivi della Tasi: disposizioni che fanno entrambe riferimento ai concetti di «possesso» e «detenzione».

Il comma 673, relativo alla detenzione temporanea, appare invece più esplicito perché fa riferimento al possessore «a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie». Manca invece il riferimento all’enfiteusi, che costituisce un diritto reale di godimento su un fondo di proprietà altrui (urbano o rustico), fattispecie riguardante prevalentemente i terreni agricoli e quindi non rientrante nell’area di imposizione della Tasi o comunque poco significativa.

In ogni caso la lacuna può essere colmata attraverso il comma 681 della legge di stabilità 2014, che contiene un generico riferimento al «titolare del diritto reale sull’unità immobiliare», anche se al negativo, cioè per individuare i soggetti diversi dagli occupanti, tenuti al pagamento della Tasi.

Dal complesso delle norme emerge quindi che la soggettività passiva della Tasi, sul fronte del possessore, riguarda il proprietario o il titolare di un diritto reale sull’immobile. Con alcune differenze e particolarità rispetto all’Imu, ad esempio per quanto riguarda il trattamento dei concessionari delle aree demaniali e delle locazioni finanziarie (leasing). I primi sono soggetti passivi dell’Imu, in deroga al criterio della proprietà, mentre per la Tasi l’importo da pagare deve essere di regola ripartito tra il proprietario delle aree (il demanio) e il concessionario delle stesse (ad esempio lo stabilimento balneare). Per la locazione finanziaria la disciplina Tasi chiarisce che la durata del contratto è riferita al periodo intercorrente dalla data di stipulazione alla data di riconsegna del bene al locatore (comprovata da apposito verbale), precisazione invece non contenuta nella disciplina Imu.

A parte queste particolarità, la soggettività passiva della Tasi è analoga a quella prevista per l’Imu, quindi il nuovo tributo deve essere pagato dal proprietario solo in caso di “piena” proprietà. La Tasi sarà invece dovuta dal titolare del diritto reale minore (usufrutto, uso, abitazione, superficie) nell’ipotesi di «nuda proprietà».

Va ovviamente considerata la quota Tasi a carico dell’utilizzatore dell’immobile (dal 10% al 30%), sempreché si tratti di soggetto diverso dal proprietario (si veda anche la pagina seguente). Tuttavia, a parte alcuni casi limitati (tra cui l’assegnatario dell’alloggio sociale), la “quota inquilino” non scatta per l’abitazione principale perché si tratta di una fattispecie riguardante il solo proprietario dell’immobile residente e dimorante nello stesso. Circostanza che evidentemente esclude la presenza dell’inquilino. Peraltro il dubbio è piuttosto ricorrente tra i contribuenti alle prese del calcolo del tributo e si riflette sulla scelta dell’aliquota da applicare tra le due macro-categorie: abitazione principale o altri fabbricati.

Occorre pertanto chiarire che la disciplina della Tasi non riscrive la definizione di abitazione principale ma la prende in prestito dall’Imu, che considera solo il “proprietario” e non anche l’occupante dell’immobile. Ne consegue che per l’inquilino l’abitazione non può mai essere considerata principale, per cui la Tasi va calcolata con l’aliquota degli altri fabbricati (seconde case) cioè con riferimento alle “condizioni del titolare del diritto reale” (comma 688 della legge 147/2013). Ed è altrettanto evidente che per la Tasi l’abitazione principale non è associata a un trattamento agevolato, come avviene per l’Imu, dal momento che l’aliquota deliberata dai comuni (mediamente sopra al 2 per mille) è superiore a quella prevista per gli altri fabbricati, peraltro in moltissimi casi vicina o pari allo zero.

La bussola

PROPRIETARIO

La Tasi è un tributo a doppia soggettività passiva, nel senso che colpisce sia il proprietario sia l’utilizzatore dell’immobile.

La regola base
Il comma 671 della legge 147/2013 prevede che la Tasi è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo gli immobili soggetti al tributo (fabbricati e aree fabbricabili).

Il possesso
Il possesso degli immobili è inteso come possesso qualificato e limitato alle ipotesi di titolarità del diritto di proprietà o dei seguenti diritti reali di godimento: usufrutto, uso, abitazione e superficie. Il proprietario rileva ai fini Tasi solo nel caso di proprietà “piena” di fabbricati o aree fabbricabili, cioè quando lo stesso può godere e disporre dell’immobile in modo pieno ed esclusivo, ovviamente entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. Se però risulta essere solo il “nudo” proprietario dell’immobile, il soggetto passivo della Tasi sarà invece il titolare del diritto reale minore (usufrutto, uso, abitazione, superficie). Si tratta di una soggettività passiva analoga a quella prevista per l’Imu, con la differenza che per la Tasi non è contemplata l’ipotesi dell’enfiteusi (invero di scarso rilievo) né quella della concessione demaniale, inoltre la locazione finanziaria viene disciplinata in maniera più dettagliata

USUFRUTTUARIO

Il titolare del diritto di “usufrutto” (usufruttuario) è colui che gode del bene nel rispetto della sua destinazione economica (articolo 981 Codice civile), potendone trarre ogni utilità e in particolare di fare propri i frutti civili (per esempio i canoni di locazione). L’usufrutto può essere costituito per contratto o per testamento (volontario), ossia direttamente dalla legge (legale). Un tipico esempio è quello che viene riconosciuto a entrambi i genitori che esercitano la potestà su un figlio minore proprietario di un immobile: a pagare saranno in tal caso i genitori

Usuario
Il titolare del diritto di “uso” (usuario) è colui che può servirsi del bene e se fruttifero coglierne i frutti limitatamente, però, ai bisogni suoi e della sua famiglia (articolo 1021 Codice civile), bisogni quindi da valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto

Superficiario
Il superficiario acquisisce il diritto di edificare e di mantenere sul suolo altrui, o nel sottosuolo altrui, una propria costruzione. Si determina così la situazione, non rara, per la quale il proprietario della costruzione e il proprietario del suolo sono soggetti tra loro diversi: il primo ha la proprietà della costruzione (proprietà superficiaria); il secondo è solo proprietario del suolo e come tale non rileva ai fini Tasi

TITOLARE DEL DIRITTO DI “ABITAZIONE”

È colui che può abitare una casa limitatamente però ai bisogni suoi e della sua famiglia (articolo 1022 Codice civile).

Il diritto
Il diritto di abitazione si può costituire per contratto (ad esempio in seguito a divorzio) o per legge. Quest’ultimo è il caso del coniuge superstite, al quale l’articolo 540 del Codice civile attribuisce il diritto di abitazione sulla casa familiare di proprietà del defunto o in comunione. Si tratta di un diritto che il coniuge superstite acquisisce al momento dell’apertura della successione cioè alla morte del de cuius (Cassazione n. 6231/2000), a prescindere dall’accettazione dell’eredità e anche nel caso di rinunzia a quest’ultima. Solo il trasferimento della residenza fa perdere il predetto diritto.

Fra i soggetti passivi
Il titolare del diritto di abitazione rientra tra i soggetti passivi della Tasi, mentre gli eventuali figli del de cuius sono solo “nudi proprietari” e come tali assolutamente estranei al rapporto d’imposta. Il diritto di abitazione previsto dall’articolo 540 del Codice civile scatta nei confronti del coniuge superstite solo se la casa familiare è «di proprietà del defunto o comuni». Se invece l’immobile è di proprietà di un figlio, è quest’ultimo che deve pagare la Tasi, a meno che il coniuge superstite mantenga il diritto di usufrutto ed è quindi soggetto passivo del tributo

DETRAZIONI

La normativa della Tasi impone ai Comuni di introdurre detrazioni per le abitazioni principali e fattispecie assimilate, però solo nel caso di applicazione dell’aliquota supplementare non superiore allo 0,8 per mille, che consente di sforare il limite massimo del 2,5 per mille previsto per il 2014. La scelta è invece facoltativa per i Comuni che non hanno inteso azionare la leva fiscale aggiuntiva.

L’importo
Diversamente dai 200 euro previsti per l’Imu fino all’anno scorso, l’importo delle detrazioni Tasi non è fisso ma stabilito dal singolo ente, sempre che le abbia introdotte. Per il contribuente la detrazione comporta la diminuzione dell’importo finale del tributo da pagare, ottenuto attraverso una sottrazione tra la Tasi calcolata con l’aliquota prevista dall’ente e l’importo della detrazione spettante.

Caccia alla delibera
Ma per capire di che cifra stiamo parlando occorre leggere la delibera approvata dall’ente, quella che risulta pubblicata sul sito del Dipartimento delle finanze (l’unico canale ufficiale). L’operazione non è del tutto semplice per via delle molteplici soluzioni adottate (detrazioni fisse, mobili, combinazioni con reddito del proprietario o rendita catastale dell’immobile), che in alcuni casi risultano particolarmente ostiche perfino per commercialisti e Caf

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