IMU: il 16 dicembre scade il termine per il pagamento del saldo. Disposizioni confermate e disposizioni modificate

di Giuseppe Debenedetto

La nuova IMU e le disposizioni confermate

Il testo normativo della nuova IMU (commi da 738 a 783 della legge n. 160/2019), raccoglie in un unico documento gran parte delle norme preesistenti, confermando presupposti impositivi e modalità di calcolo della vecchia IMU (art. 13 D.L. 201/2011), con alcuni chiarimenti e con modifiche apparentemente innocue ma che di fatto cambiano lo scenario con notevoli ricadute operative.

Tra le disposizioni confermate dalla nuova IMU si segnalano il presupposto soggettivo e oggettivo dell’imposta, la riserva statale dello 0,76 per cento per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D e la base imponibile, costituita dal valore degli immobili che per i fabbricati è ottenuto applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento, gli appositi moltiplicatori.

Resta invariato anche il sistema di pagamento dell’imposta in due rate, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre, sul quale i comuni non hanno alcuna possibilità di intervento considerata la deroga all’articolo 52 del d.lgs. n. 446/97 prevista dalla norma.

Nel complesso resta sostanzialmente invariato il regime delle agevolazioni, con la riduzione del 50% per le unità immobiliari concesse in comodato, per i fabbricati di interesse storico o artistico e per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili. Confermata anche la riduzione al 75% per le abitazioni locate a canone concordato, mentre non è più previsto l’esonero per gli immobili dei pensionati Aire, sostituito dal 2021 con la riduzione del 50% per l’unica unità immobiliare, purché non locata o data in comodato d’uso, posseduta in Italia da soggetti non residenti, che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con lo Stato italiano (art. 1 comma 48 L. 178/2020), sulla quale è intervenuto il Dipartimento delle Finanze con la risoluzione n. 5/DF del 11/6/2021: per l’anno 2022 l’imposta è stata tuttavia ridotta al 37,5% (art. 1, comma 743 L. 234/2021).

Per quanto riguarda le esenzioni, non pagano l’imposta i terreni agricoli: a) posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione, “comprese le società agricole” (recependo la disposizione contenuta nell’art. 16-ter del d.l. 34/2019); b) ubicati nei comuni delle isole minori; c) a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile; d) ricadenti in aree montane o di collina delimitate, sulla base dei criteri individuati dalla circolare n. 9/1993.

In materia di agevolazioni per il comparto agricolo, si segnala l’art. 78-bis del D.L. 104/2020 (conv. L. 126/2020) che reca alcune norme di interpretazione autentica prevedendo l’applicazione retroattiva dell’equiparazione dei familiari coadiuvanti del coltivatore diretto ai titolari dell’impresa agricola, l’estensione delle agevolazioni ai soci di società di persone esercenti attività agricole e ai pensionati che, continuando a svolgere attività in agricoltura, mantengono l’iscrizione nella relativa gestione previdenziale agricola.

Sostanzialmente ricognitiva anche la norma relativa all’esonero degli immobili pubblici adibiti ad attività istituzionali, ai fabbricati delle categorie catastali da E/1 a E/9, a fabbricati con destinazione ad usi culturali, ai fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto, ai fabbricati di proprietà della Santa Sede, ai fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali, agli immobili posseduti e utilizzati dai Enti non profit ed ecclesiastici per scopi non commerciali.

 

Le disposizioni modificate

Tra le disposizioni modificate dal testo normativo della nuova IMU si segnala la nuova definizione di fabbricato, quale unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano “con attribuzione di rendita catastale”: inciso che finisce per neutralizzare l’orientamento della Cassazione affermatosi sugli immobili collabenti (F2), perché la mancanza della rendita catastale non consente più di ritenere questi immobili “fabbricati”.

Sempre in tema di fabbricato, si considera inoltre parte integrante dello stesso anche l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza “esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente”. In base all’art. 2 lett. b) del d.lgs. n. 504/92 (richiamato dall’art. 13 comma 2 del d.l. 201/2011) si considera parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza.

Un’altra novità di rilievo è quella secondo cui “in presenza di più soggetti passivi con riferimento ad un medesimo immobile ognuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria e nell’applicazione dell’imposta si tiene conto degli elementi soggettivi ed oggettivi riferiti ad ogni singola quota di possesso, anche nei casi di applicazione delle esenzioni o agevolazioni”. La precisazione ha riflessi sulle aree edificabili in comproprietà, possedute da diversi soggetti di cui solo uno ha la qualifica di coltivatore diretto o Iap. Secondo la Cassazione (sentenza n. 15566/2010, n. 23591/2019 e n. 15314/2021) un’area utilizzata come terreno agricolo ha carattere oggettivo e, come tale, si estende a ciascuno dei comproprietari, conclusione che si presterebbe a facili elusioni della normativa. Ora la disciplina della nuova Imu neutralizza l’orientamento della Cassazione e non consente più di estendere il trattamento di favore ad altri soggetti.

Tra le altre modifiche si segnala la disposizione contenuta nel comma 745 secondo cui “Le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori, o, se antecedente, dalla data di utilizzo”. L’inciso “a seguito di interventi edilizi sul fabbricato” neutralizza l’orientamento di Cassazione secondo cui le variazioni catastali hanno efficacia dall’anno successivo a quello nel corso del quale sono state annotate negli atti catastali, anche quando ci si avvale della procedura Docfa (cfr. Cass. 9238/2019).

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