Il Piano casa inizia la discussione in Parlamento

di GIANNI TROVATI e MASSIMO FRONTERA (dal Sole 24 Ore)
Attuazione complessa e articolata per il Piano casa. Il decreto legge in vigore da venerdì 8 maggio – che inizia questa settimana l’iter di conversione in legge nella commissione Ambiente della Camera – ambisce a coprire l’intera gamma di interventi possibili per la produzione di nuovi alloggi, dalla riparazione di alloggi Erp inagibili fino a mega programmi di rigenerazione urbana da attuare sotto la regia di un commissario ad hoc. Un impianto così variegato non poteva non prevede vari step attuativi, che vanno molto oltre l’emanazione di Dm o Dpcm. In più occasioni è previsto un passaggio in conferenza unificata, e un adempimento tecnico vede coinvolta l’Agenzia delle Entrate. Ma molta parte dell’attuazione passa attraverso convenzioni urbanistiche, conferenze di servizi e, nei casi più complessi, Dpcm dedicati. Ciascuna singola regione e provincia autonoma viene coinvolta sia nel caso della sottoscrizione di una quota del Fondo Housing Coesione, sia per adeguare le norme urbanistico-edilizie alle semplificazioni introdotte dal Dl.
Il “pilastro” dell’Erp
Il primo “pilastro”, come definito dalla premier Giorgia Meloni presentando il provvedimento, riguarda il recupero e la manutenzione di migliaia di alloggi di edilizia residenziale pubblica e di edilizia residenziale sociale. Dal momento che la governance è imperniata su Invitalia come soggetto attuatore e su un commissario straordinario come soggetto politico di indirizzo e di governo del programma, deve essere definita e sottoscritta una convenzione con Invitalia (senza scadenza) con tutto il corredo di provvedimenti di attribuzione delle risorse all’apposito fondo. In caso di versamento dei 4,8 miliardi per la rigenerazione urbana, bisogna passare per un Dpcm concerto Mef, Interno e Mit, previa intesa in conferenza Stato-città). Una volta “in charge”, Invitalia dovrà valutare le proposte dei proponenti attraverso avvisi per selezionare i progetti da finanziare.
Il commissario dovrà essere nominato dal Governo, con Dpcm su proposta Mit. La nomina non ha una scadenza mentre invece ha una scadenza – 30 giorni dalla nomina – l’attuazione della «procedura straordinaria degli immobili di proprietà dello Stato, delle regioni, degli enti locali, degli enti pubblici e delle società a partecipazione pubblica non quotate da destinare a progetti di edilizia sociale». Questa sorta di censimento, prevede la pubblicazione di un apposito avviso. Il commissario dovrà anche definire «uno o più schemi-tipo di convenzione volti a disciplinare i rapporti tra gli enti proprietari e i soggetti attuatori». La realizzazione degli interventi viene disposta con ordinanze. Il Dpcm con cui viene nominato il commissario costituisce anche la struttura di supporto, di massimo tre persone, oltre alle risorse strumentali.
L’architettura del “primo pilastro” prevede anche la costituzione della cabina di monitoraggio, ad assetto variabile: i componenti fissi sono commissario, rappresentanti del governo e rappresentanti dei gestori degli alloggi. Potranno partecipare inoltre sindaci e presidenti di regioni interessati dagli interventi, oltre a soggetti privati ed esperti. Il neonato Fondo di garanzia per la morosità incolpevole prevede l’emanazione di un Dm Mit-Mef, entro 60 giorni dall’entrata in vigore del Dl, per definire le condizioni di accesso al fondo e la quota di contribuzione a valere sul canone.
Anche per il riscatto degli alloggi esistenti di edilizia residenziale pubblica serve l’emanazione (entro 60 giorni) di un apposito Dm Mit-Mef-Affari regionali, previa intesa in conferenza unificata per definire le procedure. L’analoga misura per gli alloggi Ers da destinare a locazione di lunga durata con facoltà di riscatto richiede una definizione, demandata però a convenzioni con ciascun in cui definire «i vincoli relativi alla determinazione del prezzo di cessione in caso di vendita delle unità immobiliari da parte dell’originario locatario all’esito del riscatto».
Dal momento che il Dl introduce alcune semplificazioni edilizie relative agli alloggi pubblici e sociali, regioni e province autonome «adeguano la propria legislazione in materia di edilizia residenziale pubblica e sociale al fine di promuovere la realizzazione degli interventi di cui al presente capo».
Il “pilastro” del Fondo immobiliare
Ovviamente, anche il “pilastro” del fondo immobiliare Housing Coesione gestito da Invimit prevede una serie di adempimenti, in questo caso legati alle tecnicalità finanziaria dello strumento. La presidenza del Consiglio dei ministri dovrà sottoscrivere il regolamento e del fondo e la prima quota di 100 milioni di euro. Ulteriori quote potranno essere sottoscritte utilizzando risorse di fondi Fsc, sempre da parte della presidenza del Consiglio. Le Regioni e le province autonome che intendono partecipare a questo “pilastro” del Dm dovranno a loro volta sottoscrivere appositi accordi con Invimit.
Il “pilastro” dell’edilizia integrata
L’ultimo capitolo del Piano casa è quello più ambizioso e dai contorni meno definiti. La riuscita di questa misura dipende dalla effettiva convenienza economica di progetti di grande scala. L’incentivo del governo è quello di dare ai progetti di maggiore dimensione una corsia preferenziale – qualificandoli interventi di importanza strategica – affidando l’attuazione a un commissario ad hoc (con una robusta struttura tecnica), con Dpcm. Il passaggio più delicato sarà la convenzione con il comune interessato. Per l’attuazione di questa misura sono previste linee guida dell’Anci per la stipula delle convenzioni e un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate (entro 60 giorni) devono essere precisate le modalità tecniche per trasmettere i contratti di compravendita, mutuo e locazione.
*Articolo integrale pubblicato su Il Sole 24 Ore del 12 maggio 2026 (In collaborazione con Mimesi s.r.l.)