ICI e IMU: inedificabilità sopravvenuta e rimborso

Ai fini ICI e IMU, un’area è considerata fabbricabile se suscettibile di edificazione in base al piano regolatore generale, anche quando non siano stati adottati strumenti urbanistici attuativi né sia intervenuta l’approvazione regionale. La giurisprudenza di legittimità (tra cui Cass. civ., sez. trib., 7 marzo 2012, n. 3489; Cass. civ., sez. V, 26 settembre 2019, n. 24019) ha più volte sottolineato come la qualificazione fiscale prescinda dall’immediata utilizzabilità edilizia: lo ius aedificandi rileva infatti sul piano urbanistico, mentre il presupposto impositivo discende dallo ius valutandi, ossia dalla mera potenzialità edificatoria.

Su tali principi si è innestata la pronuncia della Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, che ha parzialmente accolto l’appello di un Comune contro la decisione di primo grado, relativa al rimborso di ICI e IMU su un terreno passato da edificabile a inedificabile. I giudici hanno affermato che, in assenza di strumenti urbanistici idonei, può operare il criterio dell’“edificabilità di fatto”, richiamando un orientamento consolidato che considera il valore di mercato del bene come parametro decisivo.
Tuttavia, nel caso concreto, la Corte ha riconosciuto il diritto al rimborso dell’ICI, poiché il regolamento comunale allora vigente prevedeva espressamente tale possibilità per i terreni divenuti inedificabili. La decisione ribadisce così un duplice principio: da un lato, la continuità dell’imposizione basata sulla potenzialità edificatoria; dall’altro, il rilievo della normativa locale che, ove più favorevole, può fondare un autonomo diritto del contribuente alla restituzione.