Il prezzo di compravendita dell’area edificabile legittima l’accertamento IMU

Con l’ordinanza n. 19815 del 17/07/2025, la Corte di cassazione interviene sul tema della corretta determinazione della base imponibile IMU delle aree edificabili.
In particolare, nella fattispecie sottoposta al vaglio del Giudice di legittimità, la CTR aveva ritenuto congruo il valore posto dal Comune a fondamento degli avvisi di accertamento e basato sul   prezzo di compravendita dell’area.
Per la Società ricorrente, di contro, il criterio del prezzo non poteva essere considerato valido; il Giudice d’appello avrebbe, quindi, dovuto applicare    i criteri di cui all’art. 5, co. 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, riproposti, per l’IMU, dall’art.13, D.L. 201/2011 e dalla L.160/2019.

La Cassazione rigetta il ricorso e conferma la sentenza d’appello, sottolineando che”… ai fini della determinazione del valore imponibile è necessario che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti e tassativi previsti dall’art. 5, co. 5, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 504 (ovvero, avuto riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di 5 aree aventi analoghe caratteristiche), solo laddove si debba pervenire al calcolo del valore venale in comune commercio in mancanza di un valore direttamente riferibile al terreno oggetto di stima; diversamente nel caso in cui il valore del terreno, e quindi il suo prezzo, sia già assegnato, perché posto in vendita, detto valore ne rappresenta il valore venale in comune commercio…”.
Si tratta, peraltro, di un principio già espresso dalla Suprema Corte in precedenti pronunce Cass.ord.10003/2022 e Cass.ord.556/2020) , tale da costituire, oramai, diritto vivente.
Per la Cassazione, inoltre, la valutazione del giudice del merito che, investito della questione del valore attribuito ad un’area fabbricabile, assuma, motivandone le ragioni, come parametro oggettivo di riferimento il prezzo dichiarato di acquisto dell’area fabbricabile, è incensurabile in sede di legittimità.