L’esclusione IMU per abitazione principale spetta solo ad un’unità catastale

Con l’Ordinanza n. 23698, del 21 luglio 2026, la Corte di Cassazione è tornata ad occuparsi dell’esclusione dall’IMU dell’abitazione principale, purché non accatastata in categoria A/1, A/8 e A/9, quando il soggetto passivo possiede due unità immobiliari contigue che utilizza come unico immobile. Ancora una volta, gli Ermellini confermano che la qualifica di “abitazione principale” spetta esclusivamente all’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano, come unica unità immobiliare.

Evoluzione del concetto di “abitazione principale” dall’ICI all’IMU

Con l’introduzione dell’IMU a decorrere dall’anno d’imposta 2012, l’applicazione dell’imposta comunale sull’abitazione principale ha subito diverse modifiche che hanno condotto all’esclusione dell’imponibilità IMU a decorrere dal 1° gennaio 2014, pur con possibilità di applicazione della TASI. L’esclusione dell’unità adibita ad “abitazione principale” dal presupposto IMU è stata definitivamente stabilita con la cosiddetta “nuova IMU”, istituita dal 2020, ricordando che tale beneficio non ha mai interessato le “abitazioni di lusso”, ossia le unità abitative accatastate in categoria A/1, A/8 e A/9.  Peraltro, la qualifica di “abitazione principale” si è evoluta nel tempo in senso restrittivo, posto che, in vigenza di I.C.I. il contemporaneo utilizzo di più unità catastali con tale destinazione non era di ostacolo all’applicazione dell’agevolazione per tutte le unità immobiliari. Dunque, in ambito I.C.I., non rilevava il numero delle unità immobiliari utilizzate come “abitazione principale” in quanto contigue, bensì la prova dell’effettiva destinazione a queste attribuita. Già con l’istituzione dell’IMU, ad opera dell’art. 13, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, la disciplina conosce una revisione radicale. Nel dettaglio, l’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011, ha stabilito che l’IMU “non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 […]”. Oltre alla esclusione come presupposto, il Legislatore ha, altresì, precisato che “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare”, in cui il soggetto passivo deve avervi fissato dimora abituale e residenza anagrafica. Dunque, con l’istituzione dell’IMU non è più possibile aderire alla giurisprudenza della Corte di Cassazione formatasi in tema di ICI, riferita ad unità immobiliari contigue che, pur diversamente accatastate, sono utilizzate in concreto come abitazione principale nel loro complesso. Peraltro, il soggetto passivo deve avere stabilito, in tale abitazione, la dimora abituale e la residenza anagrafica.

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